和悦璞云(航城壹号又双叒推特价房了)

手机 2023年12月26日 02:39 137 admin

原创顾问君北京楼盘测评 2022-06-26 14:05 发表于北京

“航城壹号又双叒推特价房了！”

这个消息在南城房产渠道圈流传很快，因为大家都知道，航城壹号的特价房不愁卖，这时候谁缺业绩可以去卖下。

但是这个项目产品定位和客户需求错配，卖完几套特价房，后面的大户型还是卖不动。对于渠道经纪人来说，这样的楼盘是客户断层，不能持续，机会成本很高，所以老道的经纪人对特价房往往是“呵呵”。

其实，航城壹号的开发商也是因为销售困难，才推出特价房促销策略。目前项目已经完全转现房销售，但是整体去化还不到四分之一。

为了吸引客户来访，航城壹号已经连续第二个月推出特价房。

总价做高了

三居室总价接近500万元

“大兴天宫院正南5公里，280万元买100平米洋房！”

航城壹号推出的特价房只有2.8万元/平米，与庞各庄的二手房小区挂牌价齐平。比15公里外，挨着河北固安的榆垡新房和悦璞云价格还要低，可谓北京南六环的底价！

地铁4号线天宫院站周边早已没有新房，二手房房龄在7-10年，成交单价4.3-4.7万元/平米，两居室总价约320万元起，三居室约430万元起。

地铁站向南5公里，就是航城壹号与和悦春风的所在地。由于上述天宫院地铁站周边二手房房龄已超5年，进入卖旧换新的周期，因此一部分区域客户会去航城壹号或和悦春风买房。

从上表可以看出，航城壹号特价房2.8万元/平米，区域单价最低。如果不是特价房，100平米的洋房两居产品总价在320万元左右。

航城壹号100平米两居展示样板间

但航城壹号的三居户型与两居户型总价差距较大，136平米起的三居总价接近500万元，与特价房相比几乎多出一倍。最大的三居产品总价接近600万元。

航城壹号100平米两居展示样板间

600万元，已经可以在挨着海淀的昌平南买到三居产品了。对工作在北部区域的码农来说，超出了沿地铁和六环溢出的主城刚需置业门槛。

对于天宫院地区卖旧换新的买房人，这个总价可以在生活配套更便利的大兴义和庄选到新房，还是六环内。

和悦春风虽然单价略高于航城壹号，但311.6万元就能买到82平米三居，约400万元就能买到107平米四居改善产品。

可见，和悦春风比较接地气，产品设计上牢守南城刚需、刚改置业的总价天花板，将产品功能做丰富，总价控制在300-400万元/套。而航城壹号的问题在于，三居室户型总价过高，超出了区域客户购买能力，这恐怕也是航城壹号滞销的问题所在。

特价房不能挽救颓势

一期现房网签仅23套

航城壹号的特价房策略，会吸引一些客户来访，短期内也会分流和悦春风的小面积段客户。但是，正如开头那些经纪人所想，这样的策略不能持续。

航城壹号产品面积段差距太大，特价房吸引来的客户不会选择非特价房，最终吸引来的只能是“捡漏”客户或者是“刚刚需”客户，不会对航城壹号整盘销售带来多大帮助。

例如，总价300万元以内的产品，航城壹号只有特价房会分流和悦春风的客户。但300万元往上的产品，追求性价比的客户就不会选择航城壹号。

虽然销售表示，航城壹号一期房源去化已经有一半（约280套）。可北京市住建委网站上查询信息：截至2022年6月25日，项目一期转现房源的网签只有23套。

据悉，航城壹号项目总共分为三期进行销售，2020年11月项目一期577套取证销售。2021年8月项目完成交付，进入到期房转现房销售阶段。直到2022年2月，项目才完成转现房手续，耗时6个月。

如今，同时期取证销售的和悦春风去化已经达到6成，网签接近一半。

两个项目销售业绩为何相差悬殊？

1、从产品面积段和功能划分上看，航城壹号的产品定位与区域客群错配。航城壹号主打改善住宅，单空间面积较大，而和悦春风主打功能性，同样的居住需求下，总价更低。

2、航城壹号为毛坯交付，而和悦春风为精装交付。“看过航城壹号，感觉像个老社区，而且没有装修，总价差不多的情况下，这边（和悦春风）还多个卧室，有了孩子也够住。”一位购房人坦言，航城壹号有着明显的代际感。

那么，航城壹号特价房，对于南城买房人来说，该不该买呢？顾问君建议应该考虑以下因素：

1、首张房票很珍贵，航城壹号特价房虽然面积大，价格低，但两居室的生活空间能否满足未来几年家庭居住需求？未来还会不会置换？这些在买房前一定要想清楚。

2、航城壹号为纯商品房，没有拿到房本后5年交易的限制，而且项目已经是现房，随时签约、随时办贷款、随时交房，随时可以再次抵押，购房资金占用时间短。但项目还有大量新房待售，以现在的销售速度来看，二手房出售周期较长。不建议以投资为目的客户购买。

3、航城壹号的室内空间更宽，也更便于儿女照顾老人的生活。比如能通过轮椅的过道，能站下两个人的浴室，可以放下单架的双开门电梯轿厢。为老人选择养老房产的朋友，可以考虑。

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